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租户要求业主赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损

  2010年初,金先生将自己在某楼盘买下的临街商铺首层出租给一家经营管理公司开超市,双方约定租金为4万元/月,租期3年。租下该商铺后,该超市对商铺进行了装修,铺设了地板、吊设天花板、粉刷墙面。装修完毕后,超市正常开业。可是,开业一年后,由于经营管理不善,超市连续拖欠了3个月的租金。因为原租赁合同约定如果连续拖欠租金3个月,出租人就有权解除租赁合同,金先生向法院提出起诉,要求解除租赁合同并要求超市的经营管理公司支付拖欠的3个月租金。可经营管理公司虽然同意解除合同,却以超市经营效益不佳为由,要求金先生赔偿其装修的损失共8万元。法院经审理后认为,超市欠租已构成违约,金先生有权解除租赁合同并要求其腾退商铺,并要求超市经营管理公司支付拖欠的租金。而租赁合同的解除是因为超市方拖欠租金违约,因此金先生无须赔偿超市方的装修费损失。

  律师提醒:广州市律师协会民事法律委员会秘书长程磊表示,《人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。因为超市经营管理公司违约在先,其要求赔偿装修损失没有获得法院的支持。

  在商铺租赁过程中,出于商铺经营的需要,租户一般对会对商铺进行装修。如果装修物与房屋结合在一起形成附合,则在租赁合同解除时一般无法拆除。对于租赁合同解除时已形成附合的装饰装修物的处理,一般需要区分合同解除的原因,根据业主和租户的过错对装修费用进行分摊。如果是因租户违约导致合同解除,租户要求业主赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,法院不予支持。但业主同意利用装饰装修物的,应在利用价值范围内给予租户以适当补偿。

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