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装修单位的 代理行为产生的后果应当由购房人承

  2013年8月15日,石某作为乙方(买方)、A公司作为甲方(卖方),共同签订了《商品房买卖合同》。合同约定乙方向甲方购买位于广州市南沙区进港大道X号楼X号房(以下简称“涉案房屋”),合同约定房屋交付的时间为2014年11月30日前。《商品房买卖合同补充协议》第十五条约定:“该商品房为毛坯房,甲方不负责装饰,交付标准按《商品房买卖合同》附件六的约定执行。”第十七条约定:“在保修期内,乙方发出书面保修通知书25日内,甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的,乙方可以自行或聘请他人进行维修,合理的维修费用由甲方承担。在任何阶段,不管任何原因导致甲方应承担保修、修补责任,且甲方在履行保修、修补责任过程中,需要乙方配合、协助的,乙方应进行配合、协助,并同意不因配合和协助提出任何要求。若乙方不进行配合、协助而导致甲方无法履行保修、修补责任的一切法律后果,甲方不承担。”

  在上述商品房买卖合同签订当日,石某作为甲方(委托方)、B公司作为乙方(承包方)、A公司作为丙方(房地产开发企业),三方签订了《委托装修合同》,合同约定,甲方委托乙方对涉案房屋进行装修,甲方应于2014年11月30日起10天内前往丙方处办理收楼手续,同时将该房屋交给乙方装修;甲方未在该约定的期限内办理收楼手续的,则由丙方于前述约定的甲方应收楼期限届满之次日将房屋交付给乙方,甲方自愿认可丙方交付房屋给乙方即视为已交付给甲方、甲方已收楼且没有任何异议。房屋的装修在交付使用时如存在属于工程范围的质量问题的,甲方有权要求保修和修复,乙方应承担保修、修复责任。若甲方不进行配合、协助而导致乙方无法履行保修、修补责任的一切法律后果,乙方不承担。

  石某在签订上述合同后,已依约支付了全部购房款及装修费。2014年11月29日,A公司向石某邮寄收楼通知。2015年4月7日,石某委托C公司对涉案房屋进行实地验房,并由该公司出具了《房屋查验咨询报告》,报告中指出涉案房屋存在墙面裂纹、墙砖空鼓、墙面天花刷漆粗糙、天花吊顶裂纹等质量问题。故石某至今未办理涉案房屋的收楼手续,并于2015年5月25日向法院提起诉讼,请求判令:1、A公司、B公司赔偿石某涉案房屋修复费用及修复期间的租金损失;2、A公司、B公司向石某支付该房屋约定装修价与实际装修评估价的差价款;3、诉讼费由A公司、B公司承担。

  A公司、B公司在庭审中表示,当时涉案楼盘是以精装房报建并准备以带精装修出售,但因在销售过程中遇到政府限价才将原本一个购房合同拆分为毛坯房和装修两份合同与石某分别签约。

  就A公司、B公司所述及的有关房地产市场调控政策问题,法院向广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局发出《征询函》,该局以穗国房南〔2015〕67号复函回复表示,其严格按照《广州市国土房管局关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》执行相关房地产市场调控政策。该局将上述通知作为复函附件一并提供给法院。根据上述通知规定,从2013年4月24日起,本市(含市辖10区、从化市和增城市)实行商品住宅预(销)售网上价格申报,房地产开发企业预(销)售商品住宅前,应办理预售价格网上申报,并接受国土房管部门的价格指导。未办理网上价格申报或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的,暂不核发预售许可证;超过申报价格销售的,暂停网上签订商品房买卖合同。为了查明案件的事实,法院就涉案楼盘是否以精装房报建销售的问题,前往档案馆调取了涉案楼盘所属工程项目的城建档案,该工程项目发包单位是A公司,总承包单位是广东省阳江市建安集团有限公司,并由该公司负责涉案楼宇的室内精装修(或精简装修)工程。上述装饰装修工程竣工验收时间为2014年10月14日。涉案房屋于2014年10月15日取得《竣工验收备案表》。

  石某认为,A公司与其签订的商品房买卖合同已经约定了总房款,但没有约定装修费,A公司实际收取石某装修费,并无合同依据,其要求A公司返还约定装修费与实际装修款的差价合理。其次,B公司与其签订了涉案房屋装修协议,但并未实际履行,实际是由阳江建筑总公司装修,故无权收取装修费,应负连带返还责任。A公司以装修房报建和出售,并称装修款是房款一部分,石某对此事毫不知情,A公司、B公司隐瞒该事实,构成欺诈。而且A公司、B公司以合法形式即签订装修协议,掩盖非法目的即规避政府限价措施,其装修协议无效,A公司、B公司均无权据该装修协议收取装修费。有关涉案房屋地板空鼓和漏水问题,按照《补充协议》第十七条的约定,A公司具有负责保修的义务,但从2014年11月29日通知收楼后,A公司至今未作完整修复,另外房屋使用的室内装修家用电源线绝缘层厚度未达到国家规范标准,是日后安全的重大隐患。因A公司、B公司延迟修复,石某要求其赔付修复费用合理,要求赔付修复期间的租金损失亦于法有据。

  A公司、B公司共同答辩称:因政府限价,故而将一个购房合同拆分为买卖和装修两个合同,二者共同构成房价款。石某在同一天签订两份合同时,对此情况明确知悉,不存在欺诈。委托装修合同反映的是合同各方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,是合法有效的。涉案房屋在由房地产开发企业A公司交付给石某时,已经是带精装修状态。涉案楼盘本来就是以精装房报建并准备以带精装修出售的。因限价才拆分为毛坯房买卖合同和房屋装修合同,合同实际履行中,是按照带装修建造并交付的,装修费实际上属于房价款一部分。涉案房屋的装修标准、配套设施以及装修对价已在委托装修合同及其附件中清楚列明,购房人也早已知悉。石某并没有因装修合同产生任何实际损失,也没有产生实际维修费用和租金损失。另外,石某并没有着手维修涉案房屋,自行维修费用和租金并没有实际发生,该损失也不存在。其次,装修费属于房价款的一部分,且A公司、B公司已经按照约定的装修标准完成对涉案房屋的装饰装修,根本不存在偿还装修差价的问题。本案是因为政府限价而产生的房屋买卖合同纠纷,根本原因是部分购房人违反契约精神,恶意逐利,A公司、B公司已经按照合同约定着手进行了维修,石某主张的“自行维修费用及装修期间的租金损失”没有实际发生,缺乏事实和法律依据,该请求应当予以驳回。石某并没有因签订装修合同而遭受任何实际损失,且合同已履行完毕,石某要求偿还装修造价差额的主张违背了公平原则和诚实守信原则,是一种恶意违约行为。

  关于石某主张的装修差价款应否得到支持的问题,法院认为,石某和A公司、B公司虽然签订了《委托装修合同》,约定由石某在办理收楼手续时或由A公司在约定的收楼期限届满之次日,将涉案房屋交给B公司装修,但A公司在向石某发出交付涉案房屋通知时,涉案房屋已经是带精装修状态。根据上述情形,并结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料及当事人陈述等事实,可以认定石某在购买涉案房屋时,虽然分别与A公司、B公司签订“毛坯房”买卖合同和装修合同,但涉案房屋实际上是带装修出售,装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本,而是房价款的一部分,其与“毛坯房”买卖合同所约定的价款,共同构成涉案房屋的总价款。由于装修费用实际属于房价款的一部分,故自然不存在石某所主张的装修造价差额问题。另外,涉案房屋的装修标准及配套设施,已在《委托装修合同》附件二中清楚列明,并将之作为合同约定的装修交付标准,A公司、B公司只需按照该装修内容和设备标准完成对涉案房屋的装修装饰,即为已按照约定履行了合同义务。因此,即使石某坚持认为装修费用不属于房价款,但其以合同约定的装修费用远高于涉案房屋的实际装修造价,而要求A公司、B公司连带偿还装修造价差额的主张,亦缺乏合同和法律依据。

  关于石某是否可以就涉案房屋存在质量问题而直接要求A公司、B公司予以赔偿的问题,根据《商品房买卖合同》保修条款的约定,涉案房屋在保修期内发生质量问题的,由A公司负责保修,石某应予以配合、协助,石某在A公司既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的情况下,可以自行或聘请他人进行维修,并由A公司承担合理的维修费用。A公司已就石某提出的问题进行维修,并表示如还存在质量问题同意按保修条款继续进行维修,且石某之后亦未有自行或聘请他人进行维修,故应由A公司先按合同约定的保修程序对涉案房屋履行保修义务。石某申请检测涉案房屋装修质量、评估返修造价,并要求A公司、B公司按评估结果共同赔偿石某自行维修涉案房屋修复费用及修复期间租金的主张,缺乏合同及法律依据,不予支持。

  在楼市调控、多地政府设立售房指导价的大环境下,房地产开发企业若超出政府划定的价格进行销售,将无法取得商品房预售许可证、无法进行网签,故而,房地产开发企业会同时与购房人签订两份合同,一份用于网签的购房合同,另一份则是委托装修或者车位合同,房屋的市场价与政府指导价间差价就被计入装修合同的“装修款”或者车位合同的“车位款”中,本案正是由于房地产开发企业采取双合同模式分拆房价,装修价款较市场价偏高,而涉案房屋的装修又出现了一定的质量瑕疵,导致购房人与房地产开发企业之间出现一系列纠纷。需要特别指出的是,针对房地产开发企业拆分房价以规避政府价格调控的行为,我国各个地方所采取的政策存在比较大的差别,而房地产开发企业拆分房价的模式亦因当地政策、企业情况及购房人要求等不同而变得比较复杂,在司法实践中因个案的特殊性及尚无统一观点而出现了不同的判决,所以,关于房地产开发企业拆分房价的问题目前还存在比较大的争议,无论对于房地产开发企业,还是购房人,都存在比较大的法律风险。上述案例为广州地区法院的已生效判决,因该案的特殊性与区域性,仅作为广州地区司法实践的参考,对于其他地区的情况,还需参照该地区的司法判例及相关政策规定予以分析。

  就上述案例中涉及到的房地产开发企业拆分房价存在的风险,笔者分析如下,以期抛砖引玉。

  (一)本案中《委托装修合同》是否独立于《商品房买卖合同》而存在,购房人和房地产开发企业是否存在房屋买卖合同关系和装修装饰合同关系两个法律关系?

  本案中房地产开发企业的楼盘是以精装房报建、精装修出售的,从该合同实际履行情况来看,B公司作为承接方所收的装修款全部转给A公司,其没有实际收取任何款项,也没有实际进行装修工程;A公司作为房地产开发企业,确认涉案房屋的装修工程是由涉案房屋所在楼盘项目的工程建设方进行施工,A公司和B公司均确认装修合同的价款实际上是购房款的一部分;另一方面,从该合同内容上看,各方当事人缺乏对相关装修条款的明确约定,没有约定各类装修对应的单价、面积、材料、品牌等等,虽然约定了装修价款的总额,却没有关于金额如何构成的约定。从以上事实可以得知,该《委托装修合同》的签订主体、合同条款及实际履行情况有异于日常的装修合同。结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料,法院认为涉案的《委托装修合同》不独立于《商品房买卖合同》而存在,购房人和房地产开发企业之间只存在房屋买卖合同关系,装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本而是房价款的一部分,其与“毛坯房”买卖合同所约定的价款共同构成涉案房屋的总价款也情有可原。因此石某将《委托装修合同》作为独立于购房合同之外的单个合同,要求A公司、B公司偿还装修造价差额的主张,很难得到支持。

  当然,对于这个问题司法实践中也有不同的观点,有人认为:购房人与房地产开发企业签订了《商品房买卖合同》购买了涉案房屋后,又与装修单位签订了《委托装修合同》,这里存在房屋买卖合同关系和装修装饰合同关系两个法律关系。各方签署的合同系真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,当属合法有效,当事人均应依约全面适当地履行合同,除非存在显失公平、欺诈或者重大误解的情况,否则石某要求A公司、B公司偿还装修造价差额的主张很难得到支持。

  (二)本案中是否存在显失公平、欺诈或者重大误解的情况,“天价装修款”是否能被退还?

  上述案例中,A公司、B公司和石某虽然签订了《委托装修合同》,约定由石某在办理收楼手续时或由A公司在约定的收楼期限届满之次日,将涉案房屋交给B公司装修,但法院查明的事实显示,A公司在向石某发出收楼通知书时,涉案房屋已经是带精装修状态。根据上述情形,并结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料及当事人陈述等事实,可以认定石某在购买涉案房屋时,虽然分别与A公司、B公司签订“毛坯房”买卖合同和装修合同,但涉案房屋实际上是带装修出售,装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本,而是房价款的一部分,其与“毛坯房”买卖合同所约定的价款,共同构成涉案房屋的总价款,因此,B公司、A公司和石某签订《委托装修合同》时不存在显失公平的情形,况且,在签订《委托装修合同》前,房地产开发企业的销售人员明确告知了购房人需要签订“毛坯房”买卖合同和装修合同,不存在欺诈或者重大误解的情形,装修款自然不会退还给购房人。

  购房人要求房地产开发企业退还装修款,首先需要证明双方签订的合同无效或者可撤销。关于合同无效的问题,《合同法》第52条作出了明确规定,即“有下列情形之一的,合同无效:1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;2、恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;3、以合法形式掩盖非法目的;4、损害社会公共利益;5、违反法律、行政法规的强制性规定。

  关于合同可撤销的问题,《合同法》第54条明确规定“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:1、因重大误解订立的;2、在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。”除此之外,根据《合同法》第47条、第48条的规定,限制民事行为能力人订立的合同和无权代理人以被代理人名义订立的合同,善意相对人在合同被追认之前亦可以行使撤销权。

  本案中《委托装修合同》不存在合同无效的情形,石某据以主张退还装修款的理由系《委托装修合同》显失公平,系A、B公司以欺诈的方式订立的合同。那么,合同在什么情况下才构成显失公平?何为以欺诈的方式订立合同呢?

  所谓显失公平的合同是指一方当事人利用优势或对方缺乏经验,在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。显失公平的合同往往是当事人双方的权利和义务极不对等,经济利益上不平衡,因而违反了公平合理原则。关于显失公平合同的认定,最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第72条作了明确解释,即“一方当事人利用优势或者对方没有经验,致使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则的,可以认定为显失公平。”再结合《合同法》第54条的规定,笔者认为法律对显失公平的规定标准过于抽象,没有规定明确的构成要件,缺乏量化的标准,只能根据不同的案情、不同的环境作出个案的判定,实践中认定合同显失公平常常考虑以下几方面的因素:

  众所周知,经济来往有赚有赔,为保护交易的安全,不能仅仅依据一方当事人在一次交易中折本,就简单地认定合同显失公平。合同的失衡程度必须达到严重,一致破坏了正常人所具有的道德准则或者一般社会经验时,方有可能认定合同显失公平。

  如合同订立时各方的权利义务并没有严重失衡,而是在合同履行过程情况发生变化的,不能认定合同显失公平,而应根据情势变更原则行使变更或撤销权。

  由于显失公平与民法意思自治往往存在一定冲突,难免会出现一方当事人自愿签订己方不利的合同,以获取合同之外隐形的利益或机会。对于此类合同,相对方是否利用了其自身的优势或者利用了另一方没有经验应作为认定合同是否显失公平的一个重要因素。

  所谓以欺诈的方式订立的合同,顾名思义是指当事人一方故意编造虚假情况或者隐瞒真实情况,使对方陷入错误而为违背自己真实意思表示的情况下订立的合同。

  在实践中,较之购房人,房地产开发企业及装修单位往往对于房屋买卖及装饰装修更具有经验及优势,但如要违背前述“一致破坏了正常人所具有的道德准则或者一般社会经验”,难以进行认定。况且,在销售人员明确告知了购房人需要签订“毛坯房”买卖合同和装修合同,石某也签署了上述合同的情况下,从一般社会经验来看,能够推断出该合同的签订系石某真实意思表示,除非石某能证明房地产开发企业、装修单位存在欺诈的情形。

  (三)购房人是否能追究房地产开发企业在装修合同中的质量违约和迟延交付责任?

  本案中,既然法院认定《委托装修合同》不独立于《商品房买卖合同》而存在,购房人与房地产开发企业之间只存在房屋买卖合同关系,房地产开发企业对于精装修房屋的交付负有义务,也对房屋质量负有责任,应当承担质量违约或延期交付的责任。根据保修条款的约定,涉案房屋在保修期内发生质量问题的,由A公司负责保修,石某应予以配合、协助,石某在A公司既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的情况下,可以自行或聘请他人进行维修,并由A公司承担合理的维修费用。因此,房地产开发企业应注意按合同约定按时交房,并对涉案房屋履行保修义务。

  (四)委托装修合同中购房人委托装修单位接受毛坯房屋的条款是否有效?装修单位接受房屋的行为对购房人是否具有约束力?

  上述案例中,石某作为甲方(委托方)、B公司作为乙方(承接方)、A公司作为丙方(房地产开发企业),三方签订了《委托装修合同》。合同约定:“甲方委托乙方对涉案房屋进行装修,甲方应于2014年11月30日起10天内前往丙方处办理收楼手续,同时将该房屋交给乙方装修;甲方未在该约定的期限内办理收楼手续的,则由丙方于前述约定的甲方应收楼期限届满之次日将房屋交付给乙方,甲方自愿认可丙方交付房屋给乙方即视为已交付给甲方、甲方已收楼且没有任何异议。”

  由于法院在审理的过程中认定了A公司在向石某通知交付涉案房屋时涉案房屋已经是精装修状态的事实,因此《委托装修合同》中关于交付毛坯房的约定无法实际适用。撇开案例来说,笔者认为,如果购房人委托装修单位办理毛坯房的收房手续,装修单位已经签署了收房文件的,即便装修单位是房地产开发企业指定且存在关联关系,但购房人无法证明装修单位与房地产开发企业恶意串通,损害购房人利益,无法证明其已经向装修单位提出过拒绝收楼的意思表示,也未向房地产开发企业表示撤销对装修单位的授权的情况下,装修单位的代理行为产生的后果应当由购房人承担,装修单位接受毛坯房屋的行为对购房人有约束力。

  (五)分拆房价的双合同销售模式是否违反了政府限价规定?将会面临什么处罚?

  在土地竞拍时,房地产开发企业做出的关于商品房限价销售的承诺,在后期销售时必然得遵守,否则就无法取得预售许可和价格网签备案。虽然在上述案例中法院并未支持购房人要求退还装修造价差额的诉请,但是对于房地产开发企业来说,既然法院认定装修款实际上属于房价款,这样分拆房价的双合同销售模式很可能属于在网签备案价格之外加价销售的行为,涉嫌违反了相关商品房明码标价的规定。如果相关部门对企业进行追责,房地产开发企业又会面临怎样的行政处罚呢?

  根据《中华人民共和国价格法》、《商品房销售明码标价规定》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章以及各地方政府落实商品房销售价格管理的相关规定,例如《上海市发展改革委关于贯彻落实商品房销售明码标价规定的通知》、《浙江省商品房销售明码标价实施细则》等,房地产开发企业如果有以下行为的,将面临责令改正,没收违法所得、罚款等相关行政处罚:1、销售商品房不明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价;2、未按规定实行“一套一标”;3、未一次性公开全部销售房源;4、商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择;5、标示信息不全,没有按照规定内容明码标价、公示相关收费以及影响商品房价格的其他因素;6、采取多种方式明码标价,标价内容不一致;7、在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用;8、其他违反明码标价规定销售商品房的行为。这里需要特别注意的是,此类处罚会按照违规商品房的套数来计算和认定总罚金的,一旦涉及,处罚金额巨大。

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